So geht Ferienvermietung auf Mallorca:
Diese Kriterien müssen Sie erfüllen
Seit August 2017 gilt auf den Balearen ein neues Tourismusgesetz, in dem die Voraussetzungen für die Ferienvermietung neu definiert werden. Weil nun auch Wohnungen zugelassen werden, hat das Ministerium die Annahme von Anmeldungen/Anträgen ausgesetzt, bis die damit verbundenen und nach Zonen unterschiedlichen Einschränkungen festgelegt sind, was spätestens bis Ende Juli 2018 abgeschlossen sein soll. Ebenfalls noch ausstehend ist eine Verordnung mit detaillierten Regelungen und Umsetzungsbestimmungen. Das bedeutet, dass die Anwendung in der Praxis noch nicht komplett durchdefiniert ist.
Mit Sicherheit wird es in den nächsten Monaten weitere Neuigkeiten zu diesem Thema geben. In diesem Blog behandeln wir den aktuellen Stand.
Momentan können keine neuen Objekte angemeldet werden. Aber Eigentümer/Käufer können ihre Immobilie vorbereiten, um bei Auslaufen des Moratoriums eine günstige Ausgangsposition zu haben. Denn die Bettenzahl wird künftig begrenzt sein, weshalb es bestimmt nicht verkehrt ist, den Antrag möglichst rasch einzureichen, wenn der Schalter wieder öffnet.
Im Folgenden einige der wichtigsten Voraussetzungen, um das Haus – oder die Wohnung – legal für die Ferienvermietung anbieten zu können. Eine vollständige Aufzählung mit allen Details würde den Rahmen sprengen, daher empfehlen wir dringend, mit einem spezialisierten Anwalt oder Architekt Kontakt aufzunehmen, um das Thema korrekt aufzusetzen.
Zu den durchschlagendsten Neuerungen gehört bestimmt das Mindestalter der Immobilie: Fünf Jahre muss diese anderweitig genutzt worden sein, bevor eine Lizenz erteilt werden kann. Damit müssen sich Käufer von neuen Objekten mit Ferienvermietungsprojekten eine Übergangsnutzung einfallen lassen. Steuerlich hat die Neuerung zur Folge, dass die umsatzsteuerpflichtige Ferienvermietung als Vehikel für eine Rückforderung der beim Kauf bezahlten Umsatzsteuer ausfällt.
Eine weitere Voraussetzung ist die Erfüllung aller baurechtlichen Vorschriften. Ein Energieausweis (certificado de eficiencia energética) muss ebenso vorliegen wie eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad). Generell kann nahezu jeder Verstoß gegen anderweitig – also außerhalb des Geltungsbereichs des Tourismusgesetzes – geltende Normen zu einer zusätzlichen Bestrafung durch das Tourismusministerium und zum Entzug der Genehmigung führen. Außerdem muss der Betreiber eine spezielle Haftpflichtversicherung abschließen, die übliche private reicht nicht aus.
Was die Anzahl der Bäder betrifft, so ist eines pro vier Bettenplätze das Minimum. Das bedeutet, dass z.B. bei fünf Betten mindestens zwei Bäder vorhanden sein müssen.
Ein problematischer Passus betrifft die verpflichtende Anmeldung bei Versorgerunternehmen, wobei auf individuelle Zähler Wert gelegt wird. Leider hat der Gesetzgeber keine Regelung für besonders umweltfreundliche Immobilien vorgesehen, die weitgehend autark sind. Man kann nur hoffen, dass dieser Punkt mit der ausstehenden Verordnung präzisiert wird.
Für die Ferienvermietung von Wohnungen legt der Gesetzgeber die Latte noch einmal höher. Viele der Regelungen zielen darauf ab, Konflikte mit anderen Bewohnern eines Mehrfamilienhauses zu vermeiden. So muss die Eigentümergemeinschaft ihre Zustimmung erteilen und der Betreiber während der Dauer des Aufenthaltes auch für die “Comunidad”, nicht nur für die Gäste, telefonisch permanent erreichbar sein. Die Gäste müssen nachweislich über die geltenden Regelungen informiert werden. Kommt es zu Belästigungen oder anderen Problemen, kann der Vermieter verpflichtet werden, die Gäste zum Verlassen der Wohnung aufzufordern. Nachdem im Gesetz nicht ausgeführt ist, wie dies geschehen soll und wie weit diese Verpflichtung reicht, hoffen wir auch hier auf Klarstellung in der ausstehenden Verordnung.
Die Genehmigung zur Ferienvermietung von Wohnungen ist auf fünf Jahre beschränkt. Eine spezielle Regelung erlaubt in bestimmten Fällen die zimmerweise Vermietung, doch ist dieser Teil des Gesetzes für die Balearen-Bewohner gezimmert. Für alle anderen gilt: Teilvermietung ist nicht möglich – entweder die ganze Immobilie oder gar nichts.
Abschließend ein kurzes Wort über die neuen Kontroll- und Strafregelungen. Bislang war das Risiko, bei normwidriger Ferienvermietung erwischt zu werden, überschaubar, denn der Behörde fehlte es an Inspektoren und die Verfahren waren aufwendig und langwierig. Hier hat der Gesetzgeber entscheidend nachgebessert. So wurde die Beweislast umgekehrt: Nicht die Behörde muss dem Betreiber die Ferienvermietung nachweisen, sondern der Betreiber muss belegen, dass keine Ferienvermietung vorliegt. Als Ferienvermietung gilt nunmehr automatisch jegliche Vermietung von Wohnraum über weniger als 30 Tage.
Ebenso steht ein Online-Portal in den Startlöchern, mit dem künftig jedermann für jede beliebige Adresse prüfen kann, ob eine Anmeldung zur Ferienvermietung vorliegt.
Die ersten Effekte des Gesetzes sind spektakulär: Alleine in Palma, schätzt die Behörde, ist binnen weniger Monate ein Drittel der illegal vermieteten Immobilien vom Markt genommen worden.
Abschließender Ratschlag: Die Situation genau beobachten und auf Veränderungen vorbereitet sein. Vor allem aber sollte man sich nicht auf die Gerüchteküche verlassen, sondern kompetente Beratung einholen, die über den Tellerrand des eigenen Fachbereichs hinausblickt.
