Die Auswirkungen des neuen Gesetzesentwurfs zur Ferienvermietung auf Mallorca – Was bedeutet dies für Vermieter?
Bereits 2013 wurde in Spanien das Mietgesetz dahingehend geändert, dass es den unabhängigen Regionen erlaubt, selbst über die Vermietung von Immobilien zu entscheiden. Bezüglich dieser Sachlage plant das Tourismusministerium der Balearen die Verabschiedung eines neuen Gesetzesentwurfs.
Guillermo Dezcallar, Rechtsanwalt der Kanzlei Illeslex
Doch was heißt das genau, was ist Eigentümern erlaubt und was nicht? Was müssen Eigentümer in Zukunft beachten? Welche Chancen oder Nachteile ergeben sich?
Wir haben den Rechtsanwalt Guillermo Dezcallar der Kanzlei „Illeslex Abogados“ gebeten uns den Gesetzesentwurf und seine Konsequenzen einmal näher zu erläutern.
Was beinhaltet der Gesetzesentwurf?
Der Gesetzesentwurf präzisiert die Anforderungen, die für die Vermietung erbracht werden müssen, gemäß dem Tourismusgesetz der Balearen. Die touristische Ferienvermietung von Apartments ist im Tourismusgesetz derzeit verboten.
Wichtige Neuheit: Die Vermietung von Apartments kann nach dem Entwurf genehmigt werden (angenommen es handelt sich um Doppelhaushälften und Reihenhäuser), wenn die Satzung der Hausgemeinschaft dies nicht verbietet. Wenn keine Satzung vorliegt, so ist die Zustimmung der Nachbarn erforderlich.
Wann wird der Antrag genehmigt? Ist eine Genehmigung absehbar?
Die Regierung beabsichtigt, dieses Dekret noch vor Jahresabschluss zu genehmigen (laut Medien). Es kann allerdings Änderungen geben.
Was wird mit der Ausarbeitung des Antrags beabsichtigt?
Die gezielten Anforderungen für die Vermietung des Tourismusgesetzes der Balearen werden spezifiziert. Neue Anforderungen wie die Zustimmung der Nachbarn sowie die Erweiterung der Typologie von Häusern, wie vor 1960 gebaute Häuser, (weniger relevant) werden noch hinzugefügt.
Nach Angaben der Tourismusbehörde, handelt es sich um ein Qualitätsbekenntnis.
Unserer Meinung nach führt dies zu Einschränkungen für die Vermieter.
Welchen Einfluss hat der Gesetzesentwurf auf die Vermietung? Was empfiehlt Illeslex den Eigentümern, die nicht über eine Tourismuslizenz verfügen?
Wir sind der Meinung, dass diese Verschärfung zweifellos eine Verbreitung von „irregulären Ferienvermietungen“ hervorruft.
Eine Tourismuslizenz bedeutet immer ein zusätzlicher Wert für die Immobilie. Wir empfehlen Ihnen nicht mit dem Antrag für die Lizenz angesichts der bestehenden Unsicherheit, zu warten.
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Wer muss seine Nachbarn für die Vermietung der Immobilie um Genehmigung bitten?
Laut des Entwurfs benötigen die Eigentümer von Doppelhaushälften eine Erklärung, dass die Satzung der Hausgemeinschaft eine Ferienvermietung nicht untersagt. Ist dies in der Satzung nicht genehmigt, so ist das Einverständnis der Nachbarn erforderlich.
Im Falle von angrenzenden Häusern, die vor 1960 gebaut wurden, ist das Einverständnis des Nachbars notwendig, dass dieser einer Vermietung nicht entgegenspricht.
Es ist darauf hinzuweisen, dass die Zustimmung der Nachbarn nur bei einer (touristischen) Ferienvermietung notwendig ist, nicht aber bei Langzeit- bzw. Saisonvermietungen gemäß dem nationalen städtischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos).
Jeder Eigentümer, unabhängig von der Typologie der Liegenschaft, darf einen Saisonmietvertrag abschließen.
Welcher Nachbar muss um Genehmigung gebeten werden, der rechte oder der linke? Was geschieht, wenn ein Nachbar zustimmt, der andere entgegenspricht?
Wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt, so ist eine Zustimmung der unmittelbaren angrenzenden Nachbarn nicht erforderlich.
Angenommen, es handelt sich um Mehrfamilienhäuser und Doppelhaushälften, so muss das Gesetz dies erlauben. Gibt es keine Genehmigung laut der Hausgemeinschaftsverordnung, so ist eine Einverständniserklärung der unmittelbar betroffenen Nachbarn erforderlich. Im vorliegenden Fall wäre eine Zustimmung aller angrenzenden Nachbarn notwendig. Der Begriff “betroffene Nachbarn“ müsste noch konkretisiert werden.
Bei angrenzenden Häusern, die vor 1960 gebaut wurden, weist der Gesetzesentwurf auf die Notwendigkeit des Einverständnisses aller angrenzenden Nachbarn hin. Wie bereits erwähnt, tritt diese Art von Vermietung selten ein.
Was geschieht, wenn der Nachbar/Eigentümer wechselt?
Ist die Satzung der Eigentümergemeinschaft genehmigt, so treten keine Probleme auf.
Sollten die “betroffenen” Nachbarn der Ferienvermietung entgegensprechen und teilen dies der Tourismusbehörde mit, wird eine Akte eröffnet und das Mietobjekt wird von der Ferienvermietung ausgeschlossen.
Es ist verständlich, dass der “betroffene” Nachbar den Widerruf der Einwilligung bekannt geben muss, da der Eigentümer zu seiner Zeit die erforderliche Zustimmung der Nachbarn eingeholt hat, um die Tourismuslizenz zu beantragen.
Entwickelt dieser Gesetzesentwurf das allgemeine Tourismusgesetz weiter oder fallen einige Aspekte weg?
Der Gesetzesentwurf beinhaltet weitere Aspekte des balearischen Tourismusgesetzes. Es fallen keine Aspekte weg, im Gegenteil, es werden einige Aspekte hinzugefügt.
Ist die Beschränkung des Eigentumsrechts im Rahmen des Gemeinschaftsrechts rechtmäßig?
Alle Rechte haben Grenzen und Einschränkungen. Das europäische Recht sieht unter bestimmten Umständen eine Beschränkung von Befugnissen des Eigentumsrechtes vor. In unserem Fall kann die touristische Vermietung geregelt werden und können bestimmte Bedingungen das Recht einschränken. Aber die Saisonvermietung aufgrund des nationalen Mietgesetzes kann grundsätzlich nicht verboten werden. In diesem Fall wäre es eine unzulässige Einschränkung des Eigentumsrechtes.
Was muss ich als Vermieter tun, der an Touristen vermietet? Besteht weiterhin die Möglichkeit der bisherigen Saisonvermietung?
Es ist ratsam, rechtliche Beratung hinzuzuziehen, um sicher zu sein, ob die Vermarktung von touristischen Aufenthalten erlaubt ist oder nicht.
Saisonvermietung und die Vermarktung von touristischen Aufenthalten (Ferienvermietung) haben eine unterschiedliche Bedeutung. Die Kommerzialisierung von touristischen Aufenthalten in den Häusern erfordert die Erfüllung einer Reihe von Anforderungen, die im Tourismusgesetz der Balearen genannt sind (entwickelt und erweitert durch den Gesetzesentwurf). Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt, besteht immer noch die Möglichkeit einer Saisonvermietung.
